A pergunta surge no início de praticamente todas as operações imobiliárias de dimensão. A resposta, contudo, raramente é genérica — e a estrutura adotada acaba por moldar tudo o que se segue, do preço à due diligence, dos riscos assumidos à arquitetura contratual.
Dois caminhos, dois universos
No asset deal, o comprador adquire diretamente o imóvel ao seu titular. A operação é uma compra e venda imobiliária clássica, regida pelo regime dos contratos e pela legislação registral e fiscal aplicável à transmissão de imóveis.
No share deal, o comprador adquire a sociedade que detém o imóvel. O ativo subjacente continua a ser o mesmo, mas o objeto da transação é diferente — passa a ser participações sociais. Com isso, mudam o regime fiscal, o perfil de risco e, frequentemente, a complexidade da due diligence.
O fator fiscal
É, em muitos projetos, o ponto de partida da decisão. O asset deal está, em regra, sujeito a IMT, Imposto do Selo e, em determinados casos, IVA. O share deal pode ser fiscalmente mais eficiente — em particular nas situações em que a transmissão de participações não desencadeia IMT — mas exige uma análise cuidada das normas anti-abuso aplicáveis às sociedades cujo ativo é predominantemente imobiliário. A pergunta certa não é “qual paga menos”, mas “qual a carga fiscal efetiva da operação e do desinvestimento futuro”.
O fator risco
Aqui, o asset deal joga a favor do comprador. Adquire-se o imóvel, livre dos passivos da sociedade vendedora. No share deal, o comprador herda o histórico integral da sociedade — fiscal, laboral, contratual, contencioso. Daí a importância de uma due diligence societária aprofundada e de um pacote robusto de declarações, garantias e indemnizações no SPA, frequentemente complementado por mecanismos de retenção de preço, escrow ou seguros W&I.
Outros critérios práticos
- Existência de contratos de arrendamento, financiamento, gestão ou exploração que se pretenda preservar — favorece, em regra, o share deal.
- Cláusulas de change of control em contratos relevantes — podem condicionar a viabilidade do share deal.
- Existência de benefícios fiscais ou licenças intransmissíveis associadas à sociedade — pesam a favor do share deal.
- Necessidade de financiamento bancário e respetivas garantias — a estrutura do colateral é mais simples no asset deal.
- Perfil do vendedor (privado vs. institucional) e disponibilidade para prestar reps & warranties — condiciona o equilíbrio negocial.
Uma regra simples
A estrutura segue o projeto, e não o contrário. Asset e share deal não são alternativas equivalentes a escolher por hábito — são desenhos jurídicos com consequências distintas, que devem ser ponderadas a partir dos objetivos do investidor, do perfil do ativo e do horizonte da operação.
A IMOLEGAL estrutura e acompanha operações imobiliárias em Portugal, sob ambas as configurações, em representação de investidores nacionais e internacionais. Para discutir uma operação concreta, contacte a nossa equipa.